La disdetta di un contratto di locazione

Nell’ambito delle locazioni immobiliari può accadere che l’accordo da cui si origina e che lo regola si interrompa anzitempo, prima della sua conclusione. Il patto che disciplina la locazione è un contratto per cui il suo termine anticipato, come prevede la legge, si chiama recesso. Il recesso dal contratto di locazione determina la cessazione del vincolo giuridico instaurato tra le due parti contraenti questo tipo di accordo, il locatore e il locatario. Diversa invece è la circostanza di cui ti parlerò più approfonditamente nell’articolo di questa settimana, la disdetta. Qualora tu conosca già questa distinzione, salta pure avanti, altrimenti continua a leggere.

Recesso e disdetta: occhio alla differenza

È un errore comune considerare il recesso e la disdetta come sinonimi. Ciò è comprensibile dal momento che entrambi sono eventi che riguardano il momento finale di un rapporto giuridico costituito per mezzo di un contratto. Tuttavia la disdetta si differenzia perché va soltanto ad impedire il rinnovo di quel contratto e dunque di quel rapporto giuridico. Il recesso, invece, come evidenziato poc’anzi, sancisce la fine del rapporto giuridico instaurato per mezzo del contratto e dei relativi vincoli per i contraenti.

Nell’articolo di questa settimana ti spiegherò come funziona concretamente la disdetta di un contratto di locazione. Come già anticipato, questo accordo vede coinvolti due figure ossia il locatore e il locatario. Ebbene, sappi che la disdetta può partire dalla volontà del locatore, da quella del locatario oppure può essere frutto di una decisione condivisa e dunque consensuale.

La disdetta per volontà del locatario

Se ti trovi nella situazione di dover lasciare l’appartamento nel quale vivi in locazione prima della scadenza del contratto, puoi beneficiare della facoltà di dare la disdetta. In base alle disposizioni di legge questa possibilità ti è concessa soltanto in presenza di gravi motivi. La normativa non entra nel merito, specificando quali possano essere precisamente tali motivi. In questo senso è intervenuta la giurisprudenza, che individua la validità di ragioni quali un cambio di lavoro oppure la necessità di trasferirsi altrove. Ricorda inoltre che sei tenuto a dare comunicazione al proprietario della tua decisione con un preavviso di almeno sei mesi, a meno che non abbiate concordato un termine diverso, superiore o inferiore. Come? Per mezzo di una lettera di disdetta.

In questa lettera dovrai indicare i dati relativi al contratto d’affitto, la data di sottoscrizione del contratto, i gravi motivi che ti hanno condotto a dare la disdetta e la data a partire dalla quale hai intenzione di lasciare l’immobile assieme, naturalmente, alla data di redazione della lettera e alla propria firma. In più sei libero di inserire anche l’invito al locatore di recarsi nell’immobile il giorno prima del suo rilascio, oltre a quello di restituire la caparra che avevi versato all’inizio della locazione.

Infine la disdetta anticipata comporta per te anche l’obbligo di versare entro trenta giorni l’imposta di registro in misura fissa, che ammonta a 67 euro. Esiste però un caso in cui non sarai tenuto a pagare questa imposta, ovvero se tutti i locatori hanno scelto la cedolare secca. In questo caso infatti si ha a che fare con un’imposta sostitutiva che accorpa anche quella di registro. Rimarrà comunque la necessità di darne comunicazione mediante modello RLI presentato all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate dove è stato registrato il contratto.

La disdetta da parte del locatore

Nel caso in cui sia la volontà di dare disdetta provenga dal proprietario di casa, egli deve notificarla all’inquilino tramite lettera raccomandata a/r con un preavviso di sei mesi. Il locatore può procedere con la disdetta se ha necessità dell’immobile per sé o per la sua famiglia e solo qualora l’inquilino abbia la possibilità di trasferirsi in un altro appartamento situato nello stesso Comune. Inoltre, può richiedere la disdetta se il locatario non occupa l’immobile stabilmente in assenza di un motivo legittimo oppure nel caso in cui l’appartamento abbia riportato danni. In tale circostanza il locatore avrà la possibilità di trattenere la caparra inizialmente versata dal conduttore, a titolo di pagamento per risarcire i danni. Infine nel caso in cui il proprietario voglia vendere la casa, il conduttore avrà il diritto di prelazione.

La disdetta consensuale

Per concludere, c’è un’ultima tipologia di disdetta anticipata del contratto di locazione: sto parlando di quella consensuale. Tale forma di disdetta implica che locatore e locatario si mettano dunque d’accordo tra loro per procedere. Dal punto di vista normativo, in questa fattispecie, la volontà delle due parti contraenti è considerata sovrana. Tenete presente che la disdetta va comunicata entro un massimo di 30 giorni tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate oppure, in alternativa, recandosi con il modello RLI presso l’ufficio in cui è avvenuta la registrazione del contratto.